정부의 고강도 규제가 주택시장에 집중되면서 갈 곳 잃은 투자금이 새로운 틈새시장을 찾아 움직이고 있다. 상대적으로 규제가 덜하고 안정적 월세 수익이 나오는 이른바 수익형 부동산이 대상이다.

그러나 내년부터 수익형 부동산에서도 오피스텔은 분양권 전매 제한을 받고, 상가 등에 대한 대출 제한도 가해지면서 오히려 각종 지원이 많은 지식산업센터가 투자자들의 이목을 끌고 있다. 지식산업센터는 과거 아파트형 공장으로 불리다가 2010년에 지금의 이름으로 바뀌었다. 공장과 산업시설, 근린생활시설 등이 입주할 수 있는 복합건물을 의미한다. 주로 1인기업, 벤처기업, 스타트업, IT(정보기술) 업종 중소기업이 사무실을 직접 분양받거나 임차해 쓴다. 사무실 건물과 별도로 오피스텔과 비슷한 평면구조인 오피스텔형 기숙사 건물도 마련된다.

■1년새 매매가 10% 올라…상가는 하락

부동산리서치회사인 부동산114에 따르면 지식산업센터 매매가는 최근 상승세다. 서울지역 지식산업센터 평균 매매가는 지난해 1분기 3.3㎡당 648만원에서 올해 3분기 768만원으로 올랐다. 지난해 3분기(699만원)와 비교하면 1년 동안 10% 뛰었다. 같은 기간 서울 평균 오피스텔 매매가격이 2.6% 오른 것과 비교하면 지식산업센터의 상승폭이 4배쯤 높다. 이 기간 서울 평균 상가 매매가격은 오히려 4.8% 감소했다.

서울 오피스텔·지식산업센터의 평균 매매가 추이. /자료=부동산114

지식산업센터는 사업자 등록증이 있어야 분양받을 수 있고 일부 단지에서는 특정 업종이 아니면 분양받을 수 없는 한계가 있다. 하지만 입주하는 기업에게 주는 금융·세제 혜택이 만만찮다. 분양가의 최대 70%까지 장기 융자해주고, 2019년 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자가 1년 이내 직접 사용하면 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 각각 경감받는다. 오피스텔은 취득세로4.6%를 부담하는 반면 지식산업센터는 절반 수준인 2.3%만 내는 것이다.

최근엔 8·2 부동산 대책 풍선효과로 투자 수요까지 흘러드는 추세다. 8·2 대책에서 오피스텔은 청약조정대상지역과 투기과열지구에서 전매 제한을 받게 된 반면 지식산업센터는 규제를 모두 피했기 때문이다. 지식산업센터는 다른 수익형 부동산보다 상대적으로 환금성이 떨어진다는 단점은 있지만, 중도금 전액 무이자 대출과 장기저리융자로 초기 투자금이 적으면서 수익률이 높다는 것이 장점으로 부각됐다.

지식산업센터는 사업자 등록증이 있어야 분양받을 수 있고 일부 단지에서는 특정 업종이 아니면 분양받을 수 없는 한계가 있다. 하지만 입주하는 기업에게 주는 금융·세제 혜택이 만만찮다. 분양가의 최대 70%까지 장기 융자해주고, 2019년 말까지 지식산업센터를 최초로 분양받은 입주자가 1년 이내 직접 사용하면 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 각각 경감받는다. 오피스텔은 취득세로4.6%를 부담하는 반면 지식산업센터는 절반 수준인 2.3%만 내는 것이다.

최근엔 8·2 부동산 대책 풍선효과로 투자 수요까지 흘러드는 추세다. 8·2 대책에서 오피스텔은 청약조정대상지역과 투기과열지구에서 전매 제한을 받게 된 반면 지식산업센터는 규제를 모두 피했기 때문이다. 지식산업센터는 다른 수익형 부동산보다 상대적으로 환금성이 떨어진다는 단점은 있지만, 중도금 전액 무이자 대출과 장기저리융자로 초기 투자금이 적으면서 수익률이 높다는 것이 장점으로 부각됐다.

서울 송파구에 짓는 한 지식산업센터 모델하우스를 찾은 소비자들이 건물 외관 모형을 살펴보고 있다.

■청약 흥행에 공급도 활기

지식산업센터가 인기를 끌면서 공급도 활기를 띠고 있다. 전국 지식산업센터 인허가 건수는 2014년 32건에서 2015년 72건으로 늘었고, 지난해 105건으로 최고치를 경신했다. 안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “수익형 부동산은 수급 시장을 보면 인기를 가늠할 수 있는데, 최근 오피스텔 지을 수 있는 상업용지에 지식산업센터를 짓는 경우가 많다”며 “공급자들이 상가나 오피스텔보다 지식산업센터를 선택하는 분위기”라고 했다.

그는 이어 “지식산업센터는 그동안 상가나 오피스텔보다 저평가됐는데 이제 물량이 많아지고 많은 정보들이 알려지면서 수익형 부동산에서는 독자적인 영역을 구축하고 있다”며 “수익률이 상가나 오피스텔보다 높다는 점이 주효했다”고 분석했다.

특히 서울 강남권과 가까운 경기 하남미사강변도시에 지식산업센터가 많이 들어서고 있다. 지식산업센터는 분양 즉시 완판되는 경우가 거의 없다. 입주 때까지 천천히 물량이 소진되지만, 미사강변도시에선 입주 전부터 완판되는 사례도 나온다. ‘미사센텀비즈’는 다음달 준공을 앞두고 계약률 99%를 보이고 있다.

SK건설이 짓는 지식산업센터 ‘미사강변 SK V1 센터’ 투시도. /SK건설 제공

오피스텔 평면을 갖춘 기숙사에 복층형 설계와 발코니를 도입하는 등 차별화한 ‘미사강변 SK V1 센터’도 50% 넘는 분양률을 기록하며 순항 중이다. 이 기숙사 전용 22㎡는 복층(다락) 8.8㎡, 발코니 4.8㎡ 등 13.6㎡의 서비스 면적을 제공한다. 한강변에 있어 자연환경이 좋고 일부는 동쪽으로 한강 조망도 가능하다.

금강주택은 경기 화성 동탄2신도시에서 ‘동탄 금강펜테리움 IT타워 2차’를 내년에 선보이며, SK건설은 경기 안양 호계동에서 ‘안양 SK V1센터’를 분양 중이다. 경기 용인 구성지구에는 ‘용인 테크노밸리’가 입주하고 있다.

지식산업센터 분양 관계자는 “지식산업센터는 상대적으로 임대료와 관리비가 저렴해 ‘강남에 있는 사무실을 빌려 높은 임대료를 내느니 지식산업센터를 분양받아 팔 때 시세차익까지 노려보겠다’는 기업 수요가 많다”며 “자금력 있는 업체는 10채 사서 5채를 직접 쓰고 5채는 임대를 줘 쏠쏠한 임대수익과 시세차익을 같이 노린다”고 했다.